بهار ۱۴۰۴ با کاهش ۲۳ درصدی پروانه‌های ساختمانی، افت ۲۰ درصدی واحدهای پیش‌بینی‌شده و سقوط ۳۳ درصدی زیربنای شروع‌شده ثبت شد. آمار‌ها نشان می‌دهد بخش خصوصی نه به‌دلیل کمبود سرمایه بلکه به‌دلیل نبود زمین قابل ساخت از بازار مسکن عقب‌نشینی کرده است. حال سوال این است آیا بهتر نیست دولت اجرای ماده ۵۰ را جدی بگیرد و آنرا حذف نکند.
پایگاه خبری شاخص بازار: بازار مسکن در بدترین موقعیت یک دهه اخیر قرار دارد و در همین شرایط، داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد ساخت‌وساز در بهار 1404 سقوط کم‌سابقه‌ای را تجربه کرده است. بخش خصوصی عملاً از سرمایه‌گذاری کنار رفته و پروژه‌های جدید به پایین‌ترین سطح سال‌های اخیر رسیده‌اند.
این رکود و عدم ساخت مسکن شاید یکی از دلایل اصلی آن این است که زمین رسمی و قابل ساخت به بازار تزریق نمی‌شود. زیرا وزارت راه و شهرسازی همچنان اصرار دارد حجم وسیعی از زمین‌های دولتی را در وضعیت انباشت نگه دارد و هم‌زمان به‌دنبال کنار گذاشتن ماده 50 برنامه هفتم است؛ ماده‌ای که تنها ابزار واقعی برای آزادسازی زمین و تحریک ساخت‌وساز در کشور به شمار می‌رود.
گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد تعداد پروانه‌های ساختمانی نسبت به سال گذشته 22.7 درصد کم شده، تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده 19.6 درصد افت کرده و مساحت زیربنای شروع‌شده بیش از 33 درصد کاهش یافته است. این اعداد فقط ارقام خشک آماری نیستند؛ معنای آن ساده است: سرمایه‌گذاران و سازندگان کوچک و متوسط از بازار ساخت‌وساز کنار رفته‌اند.
این اتفاق نه به دلیل کمبود مصالح، نه به‌دلیل افزایش نرخ سود، و نه حتی به‌دلیل رکود تقاضاست. ریشه بحران جای دیگری است؛ زمین برای ساخت وجود ندارد یا اگر وجود دارد، در چرخه عرضه قرار نمی‌گیرد.
دولت بیش از 1.8 میلیون هکتار زمین در محدوده و حریم شهر‌ها دارد، اما آن را نه آزاد می‌کند، نه قیمت‌گذاری شفاف دارد و نه سازوکاری برای همکاری با بخش خصوصی ارائه می‌دهد. نتیجه چنین انحصاری، سقوط ساخت‌وساز و خروج بخش خصوصی از بازار است.
در همین زمان که رکود ساخت‌وساز به وضعیت بحرانی رسیده، به نظر می رسد با اجرای ماده 50 «قانونی که دقیقاً برای باز کردن قفل زمین نوشته شده» ساخت و ساز در مسیر مناسب خود حرکت خواهد کرد.
اصرار بر نگه‌داشتن زمین، عامل فرار بخش خصوصی
وقتی زمین وارد بازار نمی‌شود، بخش خصوصی نه می‌تواند قیمت‌گذاری کند، نه برنامه‌ریزی بلندمدت داشته باشد و نه ریسک ساخت‌وساز بپذیرد. زمین قابل ساخت، محور اقتصاد مسکن است، اما همین عنصر اصلی سال‌هاست در اختیار دولت و دستگاه‌های وابسته منجمد شده است.
آمار‌های مرکز آمار نشان می‌دهد افت 20 تا 33 درصدی در شاخص‌های ساخت‌وساز، دقیقاً زمانی رخ داده که حجم گسترده‌ای از زمین دولتی همچنان از چرخه تولید دور مانده است.
در واقع، بخش خصوصی از بازار اخراج شده است. نه به‌دلیل ضعف مالی، بلکه به‌دلیل نداشتن دسترسی به زمین. در چنین شرایطی سرمایه‌گذار ترجیح می‌دهد به پروژه‌های کوچک و پراکنده یا حتی بازار‌های غیرمولد برود تا اینکه وارد سازوکاری شود که دولت در آن عملاً زمین را احتکار اداری کرده است. اصرار وزارت راه و شهرسازی بر نگه‌داشتن زمین، شاید نقطه آغاز سقوط ساخت‌وساز و رشد بحران مسکن باشد.
ساخت‌وساز سقوط کرد؛ آزادسازی و اجرای ماده 50 کمک کننده بخش مسکن
مجید گودرزی کارشناس و سیاست‌گذار اقتصادی با اشاره به اینکه دولت با ایجاد انحصار عمدی در حوزه زمین تا حدودی عامل اصلی گرانی زمین و مسکن است می گوید: اگر این کمبود در حوزه زمین عمدی باشد باعث خواهد شد که هزینه معیشت برای خانوار ایرانی تا 33 درصد افزایش پیدا کند.
او معتقد است که ایران هجدهمین کشور پهناور دنیا است و اگر یک درصد زمین های کشور به ساخت و ساز اختصاص یابد به هر ایرانی 194 متر زمین میرسد و از نظر بنده دولت ها عمداً کمبود عرضه زمین ایجاد می‌کنند.
منحل شدن کمیسیون مسکن در دولت را شاید یکی از نکات مهمی برای استارت ورود مشکل به بخش مسکن دانست، بنابراین عملکرد دولت در حوزه زمین و در کل در حوزه مسکن غیر قابل دفاع است و کارنامه‌ای وجود ندارد که بتوان از آن دفاع کرد.
ماده 50 شدنی است و مدل مالی آن مشخص است
بر خلاف ادعا‌های مطرح‌شده درباره سختی اجرای ماده 50، این ماده یکی از معدود احکام «قابل اجرا» در برنامه هفتم است. ماده 50 بر پایه آزادسازی تدریجی 330 هزار هکتار زمین دولتی طراحی شده و تأمین مالی خود را از ارزش افزوده زمین انجام می‌دهد؛ یعنی اجرای آن نیازمند بودجه عمومی یا تسهیلات سنگین بانکی نیست. قانون می‌گوید زمین وارد محدوده شود، ارزش‌افزوده ایجاد کند، و از همان محل، هزینه زیرساخت و آماده‌سازی پرداخت شود.
کارشناسان ماده 50 را یک «سیاست خودتأمین» می‌دانند؛ سیاستی که اگر اجرا شود می‌تواند هزینه زمین را در ساخت‌وساز مردمی به‌شدت کاهش دهد و قیمت تمام‌شده مسکن را پایین بیاورد. اما دولت اکنون به‌جای اجرای همین قانون عملی، در مسیر کنار گذاشتن آن قرار گرفته و با طرح بهانه‌های محیط‌زیستی، آبی و اداری، اجرای ماده 50 را متوقف نگاه داشته است.