پایگاه خبری شاخص بازار: قانون اصلاح ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم که با نام قانون مالیات بر خانه‌های خالی شناخته می‌شود، از آذرماه 1399 به فهرست منابع درآمدی کشور اضافه شده است تا اهداف قانون‌گذاران برای جلوگیری از احتکار مسکن به عنوان یکی از نیازهای مهم خانوارها برآورده و خانه‌های خالی را روانه بازار کند و هم از این مسیر بر درآمدهای مالیاتی دولت بیفزاید.
با وجود آنکه این قانون به سرعت مسیر قانون‌گذاری را طی کرد، اما در مسیر اجرا، چندان موفق نبوده و با اما و اگرهای فراوان روبه‌رو شده است به طوری که درآمدهای مالیاتی دولت از محل شناسایی خانه‌های خالی ناچیز بوده است. کارشناسان علت این عدم موفقیت را در ناتوانی در شناسایی خانه‌های خالی و مصادیق آن می‌دانستند و حتی از ظرفیت شهرداری‌ها هم برای توفیق بیشتر شناسایی این نوع خانه‌ها استفاده کردند اما رکود حاکم بر بازار مسکن مزید بر علت شد تا قانون در مسیر اجرا موفقیت چشم‌گیری نداشته باشد.
بر اساس این قانون، از خانه‌های خالی در سال اول 6 برابر مالیات بر درآمد اجاره اخذ می‌شود و برای افراد دارای 5 خانه و بیشتر، به ازای تمام واحدهای مسکونی این ضریب، دو برابر می‌شود.
در ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم (قانون مالیات بر خانه‌های خالی) آمده است: هر واحد مسکونی واقع در شهرهای بالای 100 هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از 120 روز ساکن یا کاربر نداشته باشد، به عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، بدون لحاظ معافیت‌های تبصره 11 ماده 53 این قانون، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب زیر می‌شود:
سال اول- معادل 6 برابر مالیات متعلقه
سال دوم- معادل 12 برابر مالیات متعلقه
سال سوم به بعد- معادل 18 برابر مالیات متعلقه
وزارت راه و شهرسازی مرجع شناسایی؛ چند خانه شناسایی شد؟
بر اساس این قانون، مرجع شناسایی خالی بودن واحدهای مسکونی، سامانه ملی املاک و اسکان است که طبق تبصره 7 ماده 169 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، مسئولیت این سامانه و تشخیص خالی از سکنه بودن واحدهای مسکونی، بر عهده وزارت راه و شهرسازی است.
طبق آخرین اطلاعات منتشر شده از سوی سازمان امور مالیاتی در آذر ماه 1403، وزارت راه و شهرسازی 38 هزار و 259 واحد مسکونی خالی از سکنه را مربوط به سال 1402 به سازمان امور مالیاتی کشور تحویل داده است. این اطلاعات از طریق «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» جمع‌آوری شده و مرجع شناسایی و معرفی خانه‌های خالی، وزارت راه و شهرسازی است.
با این حال رضا خالقی مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران آمار متفاوتی ارائه داده و از شناسایی و معرفی 74 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه طی سال‌های 1401 تا 1404 به سازمان امور مالیاتی استان تهران خبر داده است.
چرا قانون پس از 4 سال دوباره تغییر کرد؟
آنگونه که مسئولان وزارت راه و شهرسازی اعلام می‌کردند، قانون مالیات بر خانه‌های خالی قرار نبوده به منبع درآمدی برای دولت تبدیل شود بلکه قرار بود ابزاری برای بازارپذیری واحدهای مسکونی خالی از سکنه و عرضه این خانه‌ها به بازار باشد تا قیمت‌ها در بازارهای خرید و فروش مسکن و همچنین بازار اجاره مسکن با افزایش عرضه، کاهش یابد.
اما در عمل به دلیل مشکلاتی که در شناسایی خانه‌های خالی پیش آمد، بعد از 4 سال در 23 اردیبهشت 1403 قانون مالیات بر خانه‌های خالی که ذیل ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم بود، در قالب تصویب قانون «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» تغییر کرد.
بر اساس تبصره 5 ماده 2 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها که به اصلاح ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم منجر شد، «شهرداری‌های شهرهای دارای بیش از 100 هزار نفر جمعیت مکلفند واحدهای مسکونی خالی از سکنه واقع در شهرها را شناسایی کنند و اطلاعات آنها را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند.
وزارت راه و شهرسازی موظف است بر اساس اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان کشور، اطلاعات دریافتی را صحت‌سنجی و پس از تأیید، جهت اخذ مالیات متعلقه به سازمان امور مالیاتی کشور معرفی کند.
100 درصد درآمد حاصل از مالیات بر خانه‌های خالیِ شناسایی شده توسط شهرداری‌ها به حساب شهرداری شهرهای محل اخذ مالیات در قالب بودجه سنواتی صرفاً جهت احیای بافت‌های فرسوده و اتخاذ تدابیر لازم برای ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت برای اشخاص بی‌بضاعت واریز می‌شود.
آیین‌نامه اجرایی این تبصره توسط وزارت کشور با همکاری وزارت امور اقتصادی و دارایی (سازمان امور مالیاتی کشور) و وزارت راه و شهرسازی ظرف یک ماه از لازم‌الاجرا شدن این حکم تهیه می‌شود و به تصویب هیأت وزیران می‌رسد.»
وصول 16 میلیارد تومان مالیات از خانه های خالی؛ آیا قانون شکست خورد؟
جدول درآمدهای مالیاتی قانون بودجه 1403
فارغ از اینکه مجریان، چه تفسیر و اهدافی را از این قانون داشته باشند، نتیجه اجرای آن را باید در قانون بودجه که مهمترین سند پیش‌بینی دخل و خرج دولت است، جست‌وجو کرد؛ در جدول درآمدهای مالیاتی قانون بودجه 1403 کل کشور مبلغ 10 هزار میلیارد ریال به عنوان پیش‌بینی درآمد حاصل از مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه پیش‌بینی شده بود اما آمارهای سازمان امور مالیاتی کشور نشان می‌دهد که تنها 1.6 درصد از آنچه پیش‌بینی شده، به عنوان درآمد به خزانه دولت واریز شده است.
پارسال چه قدر مالیات از خانه‌های خالی اخذ شد؟ + درآمد 4 ماهه امسال
بر اساس آمار به دست آمده از سازمان امور مالیاتی، در سال گذشته (1403) درآمد دولت از محل مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه 16 میلیارد و 274 میلیون تومان بوده که مربوط به مالیات متعلقه به خانه‌های خالی در سال 1402 بود. (رقم دقیق 162 میلیارد و 745 میلیون ریال)
در 4 ماهه نخست امسال نیز سازمان امور مالیاتی یک میلیارد و 347 میلیون تومان از خانه‌های خالی از سکنه در سال 1403 که آمار آنها را وزارت راه و شهرسازی داده، توانسته وصول کند.
وصول 16 میلیارد تومان مالیات از خانه های خالی؛ آیا قانون شکست خورد؟
سامانه مالیات بر املاک اجاری سازمان امور مالیاتی به سامانه مالیات بر خانه‌های خالی متصل شد
اخیرا (19 مرداد 1404) جهانگیر رحیمی مدیرکل حسابرسی سیستمی سازمان امور مالیاتی در نامه‌ای به مدیران کل امور مالیاتی از اعطای دسترسی سیستمی به مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه در سامانه سازمان امور مالیاتی در راستای اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی و همچنین کاربران سامانه مالیات بر املاک و مستغلات اجاری خبر داده است.
به گفته کارشناسان مالیاتی، قانون مالیات بر خانه‌های خالی، به نوعی تشدید قانون مالیات بر اجاره املاک است.
مهدی موحدی بک‌نظر سخنگوی سازمان امور مالیاتی کشور در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی ایرنا درباره اینکه آیا قانون مالیات بر خانه‌های خالی در اجرا شکست خورده یا نه؟ اظهار کرد: من به عنوان یک کارشناس اقتصادی معتقدم هر قانونی که ابلاغ می‌شود اگر نتوانیم مقدورات آن قانون را به درستی پیش‌بینی کنیم یا بسترهای لازم برای تحقق آن قانون را نداشته باشیم، ممکن است اساسا اجرای آن قانون با شکست مواجه شود.
وی افزود: به عنوان مثال، سال‌ها بود که درخصوص تصویب و ابلاغ قانون مالیات بر عایدی سرمایه تلاش می‌کردیم و حتی متن‌های مختلفی هم در این خصوص نگارش شد اما آنچه در این متون مغفول بود، این بود که اساسا اطلاعات مورد نیاز برای اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه را چگونه می‌توانیم احصا کنیم؟ ممکن است گفته شود که اطلاعات را از نهادهای مختلف و ذی‌ربط دریافت و مالیات متعلقه را محاسبه و وصول می‌کردیم اما اینکه چگونه این محاسبه صورت بگیرد یا این اطلاعات از سازمان‌های مختلف قرار است به چه روشی دریافت شود، صحت این اطلاعات را چه کسی تأیید می‌کند، آیا پایگاه داده مشخصی که اطلاعات مربوط به دارایی‌هایِ مشمول مالیاتِ افراد را ثبت کرده باشد داریم یا نه و بسیاری سؤال مشابه دیگر بدون پاسخ بود. این سؤالات باعث شد تا طرح اخیری که در مجلس به تصویب رسید و پس از تأیید شورای نگهبان به قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی تبدیل و سپس از سوی رئیس‌جمهور به وزارت امور اقتصادی و سازمان امور مالیاتی ابلاغ شد، عملا به یک قانون دوبخشی تبدیل شود که یک بخش بستر اجرایی قانون و بخش دیگر نحوه محاسبه و اخذ مالیات است.
موحدی بک‌نظر ادامه داد: با این تفاسیر وقتی از قانون مالیات بر خانه‌های خالی اسم می‌بریم، باید ببینیم آیا مقدورات و بستر اجرایی قانون مالیات بر خانه‌های خالی را نه تنها در وزارت راه و شهرسازی یا مرکز ملی آمار یا سازمان برنامه و بودجه، بلکه در حکمرانی کشورمان آیا پایگاه داده مرتبط را داریم؟ آیا شرایط و اقتضائات لازم برای شناسایی خانه‌های خالی از سکنه با مستندات محکم را داریم یا نه؟ به نظر من این موضوع (دیده شدن امکان اخذ اطلاعات خانه‌های خالی از سکنه) در قانون مالیات بر خانه‌های خالی لحاظ نشده است.
تغییر مرجع شناسایی خانه‌های خالی کاری از پیش نمی‌برد
وی درباره انتقال مرجع شناسایی خانه‌های خالی از وزارت راه و شهرسازی به شهرداری‌ها در قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها که اصلاح ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم (مالیات بر خانه‌های خالی) است گفت: با تغییر دستگاه مسئول در این زمینه، اتفاق خاصی که رخ نمی‌دهد؛ به نظر من تغییر دستگاه مسئول نمی‌تواند کاری از پیش ببرد؛ اینکه گفته می‌شود شهرداری‌ها با استفاده از ابزاری چون پروانه‌های ساختمانی یا پایان‌کار ساختمان و مانند آن می‌توانند پایگاه داده بهتری داشته باشند، صحیح نیست چون این ابزار صرفا تعداد مسکن‌های موجود را ممکن است به ما بدهد اما اینکه آیا یک واحد مسکونی مصداق خانه خالی باشد، با چه معیاری دست‌یافتنی و قابل محاسبه است؟ چون معیار تشخیص خالی بودن یک واحد مسکونی در قانون، خالی بودن 120 روزه آن واحد مسکونی است.
سخنگوی سازمان امور مالیاتی افزود: اما اینکه آیا واحد مسکونی مورد نظر، مشمول 120 روز خالی بودن هست یا نه یا اینکه اساسا معیار خالی بودن مسکن چیست را شهرداری‌ها با چه ابزاری می‌توانند برآورد کنند؟ شهرداری‌ها چه امکاناتی برای احصای 120 روز خالی بودن واحد مسکونی دارند؟ به نظر می‌رسد بسترهای لازم برای اجرای چنین معیاری در حکمرانی داده‌ای کشور فراهم نیست و البته ارتباطی هم به وزارت راه و شهرسازی، شهرداری‌ها یا نهادهای دیگر ندارد یعنی اگر باز هم این قانون اصلاحیه بخورد و مرجع شناسایی خالی از سکنه بودن از شهرداری اخذ و به مرکز آمار داده شود، آیا اتفاقی می‌افتد؟ باز هم به همین نقطه می‌رسیم؛ آیا از نتایج حاصل از سرشماری‌های نفوس و مسکن می‌خواهیم آمار خانه‌های خالی را دربیاوریم؟
وی خاطرنشان کرد: مشکل اساسی ما نبود بستر حقوقی هماهنگی بین نهادی است؛ ما هیچ‌گاه برای قوانین خوب، بستر اجرایی خوب تهیه نکرده‌ایم؛ یکی از ویژگی‌های خوب قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی این است که نگفته است که اطلاعات را از هر جایی توانستی پیدا کن بلکه گفته شده باید اطلاعات مورد نظر، شناسنامه‌دار و استانداردسازی شود مثلا خرید و فروش املاک در دفاتر اسناد رسمی باید ثبت شود و دفاتر اسناد رسمی هم در سامانه مربوطه، این اطلاعات را به صورت فایل جداگانه به سازمان امور مالیاتی ارسال کنند و لذا دیگر نیازی به جمع‌آوری اطلاعات از دستگاه‌های مختلف نیست.