جمعه ۲۲ تير ۱۴۰۳
اقتصاد کلان

تاثیر صندوق های سرمایه گذاری در دنیا، از سهام تا املاک

تاثیر صندوق های سرمایه گذاری در دنیا، از سهام تا املاک
صندوق‌های سرمایه‌گذاری یکی از جدیدترین و جذاب‌ترین ابزارهای مالی در بازار سرمایه هستند که در چند سال گذشته بسیار نام آن‌ها را می‌شنویم. این صندوق‌ها، سرمایه گذاری را برای افرادی که دانش یا زمان کافی برای فعالیت در بورس و بازار سرمایه را ندارند اما در عین حال قصد کسب بازدهی بیشتر از نرخ سود بانکی دارند، تسهیل می‌کنند.
  بزرگنمايي:


پایگاه خبری شاخص بازار: 
صندوق سرمایه گذاری نقش واسطه مالی را دارند، بدین صورت که سرمایه اشخاص را جمع آوری کرده و بوسیله تیم حرفه‌ای تحلیل و با نظر مدیر صندوق اقدام به سرمایه گذاری در ابزارهای مالی مختلف می کند. بدین وسیله ورود سرمایه و افراد غیرحرفه ای به بازار سرمایه تسهیل شده و این افراد هم می توانند از فرصت های مناسب بازار سرمایه بهره مند شوند.
با توجه به اینکه در سال های گذشته انواع بیشتر و جدیدتری از جمله صندوق های طلا، مسکن و جسورانه به بازار سرمایه وارد شدند، امکان سرمایه گذاری در ابزارهایی جز سهام را فراهم کرده اند. هم چنین ورود صندوق هایی مثل صندوق تضمین و صندوق های مختص اوراق دولتی، امکان سرمایه گذاری برای افرادی که ریسک پذیری پایینی داشته و دنبال سود مطمئن هستند را فراهم کرده است.
در مجموع صندوق‌های سرمایه‌گذاری با توجه به امکانات و توانایی‌هایی که در اختیار دارند، تلاش می‌کنند که سرمایه‌گذاری در بازار را جذاب‌تر کرده و فرصت‌ها و انتخاب‌های بیشتری را با ریسک کمتر و بازدهی بالاتر برای سرمایه‌گذاران فراهم کنند. تنوع صندوق‌ها متناسب با خواسته‌ها و انتظارات سرمایه‌گذاران گوناگون از جمله مزایای صندوق‌های سرمایه‌گذاری است.
صندوق‌ های سرمایه گذاری با توجه به ویژگی‌های منحصر بفردی که دارند برای سرمایه‌گذاران ارزش ایجاد می‌کنند.
یکی از مزایای صندوق های سرمایه گذاری تنوع در دارایی‌هایی است که در آن سرمایه‌گذاری می‌کنند. همه ما وقت و دانش لازم برای پیدا کردن بهترین روش سرمایه‌گذاری را نداریم. این کار نیاز به صرف وقت و هزینه دارد. علاوه براین اینکه بدانیم بهترین زمان ورود به بازار سرمایه یا بهترین زمان خروج از بازار سرمایه چه زمانی است کار دشوار و پیچیده‌ای است. سرمایه‌گذاری و ورود موفق به بازار سرمایه فعالیتی تخصصی و مهارتی حرفه‌ای است.
صندوق‌ های سرمایه‌ گذاری تنوع زیادی دارند و به انواع مختلفی تقسیم می‌شوند. بعضی از صندوق‌ها برای کسانی مناسب‌اند که قصد دارند از سرمایه‌گذاری خود سود منظم و ثابت دریافت کنند. اگر شما جزء این دسته از افراد هستید صندوق‌های با درآمد ثابت برای شما مناسب هستند.
برخی دیگر از صندوق‌ها مناسب کسانی هستند که می‌خواهند با پذیرش ریسک بیشتر فرصت بهره بردن از سودهای بالاتر را برای خود فراهم کنند، بعضی دیگر از صندوق‌ها نیز حد وسط را گرفته‌اند.
در سایر تقسیم‌بندی‌ها، صندوق‌هایی داریم که در کالاهای مختلف مثل طلا، زمین و ساختمان یا محصولات کشاورزی و… سرمایه‌گذاری می‌کنند. افراد با خرید واحدهای این صندوق‌ها می‌توانند به جای ورود مستقیم به بازار، به صورت غیرمستقیم از نوسانات قیمت کالای مورد نظرشان در بازار سرمایه استفاده کنند.
دومین مزیت صندوق های سرمایه گذاری، مدیریت حرفه‌ای دارایی‌هاست. صندوق‌های سرمایه‌گذاری توسط افراد متخصص مدیریت می‌شوند که سرمایه را در بازارهای مالی مختلف به جریان می‌اندازند.
بررسی تمام فرصت‌های سرمایه‌گذاری در بازار و انتخاب بهترین گزینه سرمایه‌گذاری، برای افراد غیرحرفه‌ای کاری زمان بر است که نیاز به مطالعه و دانش قبلی دارد.
ورود مستقیم به بازار سرمایه برای افراد عادی بسیار خطرناک است و ممکن است اصل سرمایه آن‌ها نیز به خطر بیفتد. اگر شما در این گروه قرار می‌گیرید، به عنوان مربی مالی به شما توصیه می‌کنم که روش مستقیم سرمایه‌گذاری را انتخاب نکنید.
شناخت بازار سرمایه و کسب سود از آن خواسته هر فردی است و شما در این موضوع تنها نیستید، اما همیشه نمی‌توان امیدوار بود که بهترین سهم بازار به ما رخ نشان دهد. همیشه نمی‌توانید با دقت و اعتماد  کامل بهترین گزینه را انتخاب کنید و از انتخاب خود راضی و خرسند باشید. ذات بازار سرمایه و تجربه سرمایه‌گذاری خلاف این موضوع را نشان می‌دهد.
موفقیت حاصل دانش و تجربه است. قطعا احتمال موفقیت شما اگر با تمرکز بالا بازار را رصد کنید و حرفه اصلی‌تان معامله‌گری باشد، خیلی بیشتر از افراد عادی است. صندوق  سرمایه گذاری این امکان را به شما می‌دهند تا بتوانید با خیال راحت و در شرایط مختلف از حداکثر ظرفیت بازار استفاده کنید.
کاهش ریسک سرمایه‌گذاری یکی از مهم‌ترین مزایای صندوق سرمایه گذاری است. روش های مختلفی برای کم کردن ریسک ورود به بازارهای سرمایه وجود دارد.
صندوق‌ها بر اساس مدل سرمایه‌گذاری خود در دارایی‌های مختلفی سرمایه‌گذاری می‌کنند. در سرمایه‌گذاری انفرادی میزان سرمایه کمتر از وقتی است که در یک سرمایه‌گذاری جمعی وارد می‌شوید. در این صورت سرمایه‌گذاری انفرادی امکان انتخاب گزینه‌های بیشتر را از شما می‌گیرد و مجبور می‌شوید دارایی‌تان را در تعداد کمی از سبدها قرار دهید.
قدرتی که سرمایه‌گذاری جمعی به مدیران صندوق‌های سرمایه‌گذاری می‌دهد در این است که امکان انتخاب سبدهای متنوع تر را پیدا می‌کنند. در نتیجه ریسک کلی سرمایه‌گذاری‌ها کاهش پیدا می‌کند. این مسئله به خصوص زمانی خودش را به خوبی نشان می‌دهد که بازار سرمایه با افت جریان نقدینگی همراه باشد.
در این زمان صندوق‌هایی که هوشمندانه در صنایع و بازارهای مختلف سرمایه‌گذاری کرده‌اند می‌توانند از افت ارزش سرمایه‌گذاری‌شان در امان بمانند. بنابراین شما با خرید واحدهای سرمایه‌گذاری یک صندوق سرمایه‌گذاری، در آنِ واحد در ده‌ها شرکت مختلف سرمایه‌گذاری می‌‌‌کنید.
چرا صندوق های سرمایه گذاری در دنیا جذاب هستند؟
در دنیا به چند علت سرمایه گذاری در صندوق ها را جذاب می‌دانند. دلیل اولی که متخصصان مالی عنوان می‌کنند، مدیریت حرفه‌ای دارایی است. در واقع، در صندوق های سرمایه گذاری تحقیق روی گزینه‌های انتخابی از سوی مدیران و متخصصان انجام می‌گیرد و دیگر نیازی نیست افراد این کار را با صرف وقت و هزینه انجام دهند. دیگر این که در این صندوق‌ها، به ویژه در صندوق های معتبر، اصل متنوع سازی دارایی در گزینه‌های مختلف مورد توجه قرار می‌گیرد. همین موضوع موجب می‌شود ریسک سرمایه گذاری پایین بیاید. سومین موردی که باعث می‎‌شود صندوق های سرمایه گذاری در دنیا برای بخش بزرگی از سرمایه گذاران جذاب باشند، مقرون به صرفه بودن آنها است. اغلب صندوق ها را می‌توان با پول کمی خریداری کرد و به این ترتیب در طول زمان با سرمایه‌های کم هم می‎شود دارایی خود را افزایش داد. آخرین موردی که برای سرمایه گذاران در سطح دنیا جذاب است، مساله نقدشوندگی صندوق‌های سرمایه گذاری است. این صندوق ها را می‌توان به راحتی در زمان دلخواه (در صورت باز بودن بازار) به فروش رساند.
انواع صندوق های سرمایه گذاری در جهان کدامند؟
در دنیا صندوق های سرمایه گذاری مختلفی وجود دارند. از جمله این موارد می‌توان به صندوق های درآمد ثابت، صندوق های سهامی، صندوق‌های تخصیص دارایی، صندوق های شاخصی، صندوق‌هایی با هدف زمان، صندوق‌های بازار پول، صندوق‌های کالایی، صندوق های ESG (محیط زیستی، اجتماعی و حاکمیتی)، صندوق‌های ترکیبی یا متوازن، صندوق‌های پوشش ریسک و صندوق در صندوق. برخی از انواع این صندوق‌ها در ایران نیز وجود دارند.
چه صندوقی را باید انتخاب کرد؟
انتخاب صندوق سرمایه گذاری مناسب، به اهداف سرمایه گذاری فرد و روحیه او بستگی دارد. برای همین هم گزینه‌های متفاوتی پیش روی وی قرار می‌گیرد. یکی از مهمترین موارد در این خصوص آن است که افراد میزان ریسک پذیری یا ریسک گریزی خود را بشناسند و مطابق با آن سرمایه گذاری کنند.
وضعیت صندوق های سرمایه گذاری در اروپا
بازارهای مالی پویا هستند و به طور مستمر با قوانین در حال تغییر، تحولات اقتصاد کلان و فناوری سازگار می شوند. در سال‌های اخیر، اصلاحات نظارتی متعدد در بخش بانکداری ناشی از بحران مالی جهانی به افزایش چشمگیر واسطه‌گری مالی غیربانکی کمک کرده است. FSB (2021)  تخمین می زند که ترازنامه واسطه های مالی غیربانکی2 از 103 تریلیون دلار در سال 2008 به 226 تریلیون دلار در سال 2020 افزایش یافته است.
 به ویژه، صندوق های سرمایه گذاری به غیر از صندوق های بازار پول و صندوق های تامینی پس از رشد جهانی رشد چشمگیری را نشان دادند. بین سال های 2009 تا 2022، دارایی های تحت مدیریت صندوق های سرمایه گذاری سهام و اوراق قرضه با ضریب شش تا تقریباً 40 تریلیون دلار افزایش یافته است. در طول پنج سال گذشته، آنها دو برابر شده اند.
به عنوان مثال، سوئیس، با بخش مالی بزرگ خود، تغییر از تامین مالی بانکی به تامین مالی غیربانکی را نیز تجربه کرد. از زمان بحران مالی جهانی، بخش صندوق سرمایه گذاری آن رونق گرفته است، در حالی که رشد بخش بانکی آن کاهش یافته است. بین سال‌های 2005 و 2021، یعنی طی 16 سال گذشته، کل دارایی‌های صندوق‌های سرمایه‌گذاری تقریباً 350 درصد افزایش یافته و به بیش از 1.2 تریلیون فرانک فرانک رسیده است.
این مربوط به افزایش متوسط سالانه 22٪ است. در مقابل، کل دارایی های بانک ها در مجموع از سال 2005 تنها 26 درصد افزایش یافته است. به طور مشابه، تعداد صندوق های سرمایه گذاری 127 درصد افزایش یافته است، از کمتر از 800 در سال 2005 به بیش از 18004 در سال 2021، در حالی که تعداد بانک ها کاهش یافته است. تقریباً 30 درصد، از 337 در سال 2005 به کمتر از 240 در سال 2021. این روندها نشان دهنده اهمیت فزاینده صندوق های سرمایه گذاری در مقابل کاهش اهمیت بانک ها در بخش مالی سوئیس است.
این چشم‌انداز در حال تحول بخش مالی جهانی و افزایش صندوق‌های سرمایه‌گذاری پیامدهای عمیقی بر جریان‌های سرمایه بین‌المللی دارد، با این حال همه جریان‌های صندوق، جریان سرمایه نیستند. نکته مهم این است که همه صندوق های سرمایه گذاری وظیفه سرمایه گذاری فرامرزی را ندارند و میزان قابل توجهی از سرمایه گذاری داخلی توسط صندوق ها وجود دارد.
اما منابع داده‌ای که معمولاً برای جریان‌های سرمایه مورد استفاده قرار می‌گیرند، نمی‌توانند به طور جداگانه جریان‌های ناشی از صندوق‌های سرمایه‌گذاری را شناسایی کنند. در نتیجه، بحث‌ها و پژوهش‌های سیاستی در حال انجام، گاهی اوقات از اصطلاحات جریان سرمایه و جریان‌های سرمایه به جای یکدیگر استفاده می‌کنند. این مقاله این شکاف در داده ها و ادبیات موجود را با ترکیب منابع داده های مختلف و اندازه گیری مناسب مواجهه خارجی کشورها با صندوق های سرمایه گذاری خارجی در طول زمان پر می کند.
به طور خاص، ما اهمیت رو به رشد صندوق‌های سرمایه‌گذاری را در جریان‌های سرمایه بین‌المللی و قرار گرفتن در معرض فرامرزی برای گروه بزرگی از کشورها با تکمیل داده‌های تراز پرداخت‌ها با فرکانس پایین و چشم‌انداز کل و موقعیت سرمایه‌گذاری بین‌المللی (IIP) اندازه‌گیری می‌کنیم. با فرکانس بالاتر و داده های جریان وجوه بلادرنگ. به طور خاص، ما سهم تعهدات پرتفوی هر کشور به صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستقر در خارج را تعیین می‌کنیم. این گام مهمی در جهت ایجاد تفکیک بخشی از دارندگان بدهی های حقوق صاحبان سهام و بدهی کشورها است.
اگرچه آمار سرمایه‌گذاری سبد سرمایه‌گذاری هماهنگ شده صندوق بین‌المللی پول طلاعاتی درباره «از کجا تا کجا» در مورد سرمایه‌گذاری پرتفوی ارائه می‌دهد، اما نمی‌توانند به سؤال «از چه کسی به چه کسی» پاسخ دهند. به طور خاص، تفکیک بخشی از دارندگان بدهی های پرتفوی کشورها در داده های BOP و IIP معمولی موجود نیست. با این حال، پاسخ به این سوال که کدام بخش‌های خارجی اقتصاد داخلی را تامین مالی می‌کنند، بسته به افق سرمایه‌گذاری، مواجهه‌های موجود، عوامل خارجی و مقرراتی که سرمایه‌گذاران غیرمقیم با آن مواجه هستند، ممکن است پیامدهای سیاستی مهمی داشته باشد. ما می‌توانیم تا حدی این شکاف داده‌ها را با تخمین سهم سهام پورتفولیو و بدهی‌های اوراق قرضه به صندوق‌های سرمایه‌گذاری مقیم خارجی پر کنیم.
نقش رو به رشد صندوق های سرمایه گذاری در بازارهای املاک یورو
صندوق های سرمایه گذاری املاک ها نقش مهمی در بازارهای املاک تجاری منطقه یورو دارند. صندوق های سرمایه گذاری املاک صندوق های سرمایه گذاری هستند که عمدتاً در املاک و مستغلات سرمایه گذاری می کنند. آنها یا به طور مستقیم در دارایی فیزیکی یا به طور غیرمستقیم از طریق خرید سهام یا بدهی صادر شده توسط شرکت هایی که خودشان در املاک سرمایه گذاری می کنند، سرمایه گذاری می کنند. بنابراین صندوق های سرمایه گذاری املاک ها کانال ارزشمندی از تامین مالی و سرمایه گذاری در بازارهای املاک تجاری منطقه یورو را فراهم می کنند که اتکا به تامین مالی بانکی را کاهش می دهد و بنابراین پایه سرمایه گذاران را متنوع می کند. 
با این حال، در دهه گذشته بخش صندوق های سرمایه گذاری املاک رشد قابل توجهی داشته است و اکنون 40٪ از بازارهای املاک تجاری در منطقه یورو را به خود اختصاص داده است. این بدان معنی است که تحولات در بازار املاک و مستغلات و صندوق های سرمایه گذاری املاک به طور فزاینده ای به یکدیگر وابسته شده اند. بنابراین، بی‌ثباتی در بخش صندوق های سرمایه گذاری املاک می‌تواند پیامدهای سیستمی برای بازارهای املاک تجاری داشته باشد، که به نوبه خود می‌تواند بر ثبات سیستم مالی گسترده‌تر (به دلیل قرار گرفتن مستقیم موسسات مالی در معرض املاک تجاری) و اقتصاد واقعی (به عنوان مثال، به دلیل اثرات ارزش های وثیقه و وام دهی) تجزیه و تحلیل تجربی اخیر برای منطقه یورو نشان می دهد که فعالیت صندوق های سرمایه گذاری املاک پیامدهایی برای قیمت ها در بازارهای املاک و مستغلات مسکونی دارد. حتی اگر سهم REIT در کل بازار املاک مسکونی بسیار کمتر از سهم آنها در کل بازار املاک تجاری باشد.
این امر به ویژه با توجه به چشم انداز بدتر در بازارهای املاک و مستغلات مرتبط است. نشانه‌های واضحی از آسیب‌پذیری در بازارهای املاک و مستغلات وجود دارد، از جمله کاهش نقدینگی بازار و اصلاح قیمت‌ها، که عمدتاً ناشی از عدم اطمینان در چشم‌انداز مالی کلان و انقباض پولی است.
پتانسیل عدم اطمینان بازار املاک تجاری برای تأثیرگذاری بر صندوق های سرمایه گذاری املاک توسط رویدادهای استرس اخیر در خارج از منطقه یورو برجسته شده است. در ایالات متحده، Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT) اخیراً با افزایش درخواست‌های بازخرید، عمدتاً از سوی سرمایه‌گذاران آسیایی مواجه شد. در نتیجه، BREIT مجبور شد بازخریدها را مطابق با محدودیت‌های برداشت خود محدود کند، فروش دارایی قابل توجهی را انجام دهد و سرمایه‌گذاری جدیدی را برای کاهش فشار نقدینگی تامین کند.
به طور مشابه، در بریتانیا، بسیاری از صندوق های سرمایه گذاری املاک دروازه‌های بازخرید را به دنبال افزایش درخواست‌های بازخرید اعمال کرده‌اند که در ابتدا ناشی از آشفتگی طلایی و اخیراً به دلیل عدم قطعیت مالی کلان و چشم‌انداز منفی بازار املاک تجاری بود.
شوک های قبلی همچنین نشان داده است که صندوق های سرمایه گذاری املاک های منطقه یورو در معرض خطرات نقدینگی قابل توجهی قرار دارند، بنابراین هرگونه وخامت در بازارهای املاک تجاری می تواند در بخش صندوق های سرمایه گذاری املاک بزرگ شود. گریل و همکاران (2022) دریافتند که صندوق‌های املاک و مستغلات بدون پایان نسبت به سایر دسته‌های صندوق احتمال بیشتری برای تعلیق بازخرید پس از شروع همه‌گیری ویروس کرونا (COVID-19) دارند. 
این عمدتاً به این دلیل است که ارزش گذاری دقیق و فروش دارایی های دارایی غیر نقدشونده در دوره های استرس دشوار است، که ممکن است احتمال فرار سرمایه گذاران را افزایش دهد. به طور مشابه، هر گونه بدتر شدن شرایط فعلی بازار املاک تجاری ممکن است پتانسیل درخواست‌های بازخرید بزرگ را افزایش دهد. اگر ابزارهای مناسب مدیریت نقدینگی (LMT) وجود نداشته باشد، صندوق های سرمایه گذاری املاک می‌تواند به فروش دارایی‌ها متوسل شود و در نتیجه استرس بازار را تقویت کند. در نتیجه، ما در این مقاله بر آسیب‌پذیری‌های نقدینگی صندوق های سرمایه گذاری املاک با پایان باز تمرکز می‌کنیم.
صندوق های سرمایه گذاری املاک های منطقه یورو در دهه گذشته رشد قابل توجهی داشته اند. ارزش خالص دارایی (NAV) صندوق های سرمایه گذاری املاک بین سه ماهه چهارم سال 2012 تا سه ماهه چهارم سال 2022 بیش از سه برابر شد و از 323 میلیارد یورو به 1040 میلیارد یورو افزایش یافت. صندوق های سرمایه گذاری املاکهای باز 80 درصد یا 835 میلیارد یورو از NAV همه صندوق های سرمایه گذاری املاکها را تشکیل می دهند. این صندوق ها عمدتاً در پنج کشور (آلمان، لوکزامبورگ، فرانسه، هلند و ایتالیا) مستقر هستند که بیشترین رشد در این بخش را به خود اختصاص می دهند. با این حال، در کشورهای دیگر نیز رشد گسترده ای وجود داشته است. این نشان دهنده نقش صندوق های سرمایه گذاری املاک به عنوان بزرگترین سرمایه گذار در بازار املاک تجاری منطقه یورو است. بین سال‌های 2013 و 2022، ارزش دارایی‌های املاک و مستغلات صندوق های سرمایه گذاری املاک به عنوان نسبتی از ارزش کل بازار املاک تجاری منطقه یورو از 20٪ به 40٪ افزایش یافت، که اهمیت روزافزون صندوق های سرمایه گذاری املاک را برای این بازار برجسته می‌کند. 
با نگاهی به سهم صندوق های سرمایه گذاری املاک در بازارهای ملی املاک تجاری، می توان دریافت که ردپای بازار و نوع قرار گرفتن در معرض در کشورهای مختلف متفاوت است، به ویژه سهم بازار بزرگ در کشورهای خاص. در چندین کشور منطقه یورو، به ویژه لوکزامبورگ، ایرلند، هلند و پرتغال، دارایی‌های مستغلات صندوق های سرمایه گذاری املاک بیش از 30 درصد از ارزش بازار ملی املاک تجاری را تشکیل می‌دهند. با این حال، این رقم شامل قرار گرفتن در معرض املاک و مستغلات است که از طریق ابزارهای مالی (یعنی اوراق بهادار بدهی و سهام) که بیشتر به سرمایه گذاری های فرامرزی مربوط می شود.
به عنوان مثال، در لوکزامبورگ اکثر دارایی های املاک تجاری، به ویژه آنهایی که در قالب ابزارهای مالی هستند، به سرمایه گذاری در سایر کشورهای اروپایی مربوط می شود. به طور مشابه، در هلند و ایرلند، سرمایه گذاری های املاک تجاری در قالب ابزارهای مالی نیز تمایل به سرمایه گذاری های فرامرزی دارند. در عین حال، این سرمایه‌گذاری‌های فرامرزی به هم پیوستگی بازارهای املاک تجاری منطقه یورو را افزایش می‌دهند، با این خطر که استرس در یک حوزه قضایی ممکن است به بازارهای املاک تجاری در سایر حوزه‌های قضایی سرایت کند. در مقابل، دارایی‌های غیرمالی مربوط به دارایی‌های مستقیم املاک و مستغلات فیزیکی است که ممکن است بیشتر در داخل کشور متمرکز باشد. به عنوان مثال، در ایرلند این دارایی های مستقیم مربوط به املاک و مستغلات داخلی است و 40 درصد از بازار ملی املاک تجاری را نشان می دهد. دارایی های غیر مالی صندوق های سرمایه گذاری املاک نسبت به بازار ملی املاک تجاری در سایر کشورها (به ویژه پرتغال، ایتالیا، آلمان، فرانسه، یونان و هلند) نیز بزرگ است. در نتیجه، فعالیت‌های صندوق های سرمایه گذاری املاک احتمالاً تأثیری اساسی بر بازارهای املاک تجاری در این حوزه‌های قضایی خواهد داشت.
اهمیت صندوق های سرمایه گذاری املاک و پتانسیل آنها برای تقویت پویایی بازار املاک تجاری به ویژه با توجه به آسیب پذیری های رو به رشد در خود بازار املاک تجاری قابل توجه است. بازارهای املاک تجاری منطقه یورو در سال های اخیر در معرض یک سری شوک های بزرگ قرار گرفته اند. با شیوع همه‌گیری COVID-19، بخش‌های اداری و خرده‌فروشی بلافاصله و به شدت تحت تأثیر سیاست‌های قرنطینه قرار گرفتند. این بخش‌ها از بازار املاک تجاری همچنان در معرض عدم قطعیت در مورد تأثیر تغییرات ناشی از رفتار، مانند تغییر به سمت کار ترکیبی و تجارت الکترونیک هستند. 
در حالی که بازار در سال 2021 و اوایل سال 2022 نشانه‌هایی از بهبود را نشان داده بود، افزایش سریع هزینه‌های تامین مالی و عدم اطمینان کلان مالی در حال حاضر چالش‌های جدیدی را ایجاد کرده است. علاوه بر این، رشد شدید قیمت در سال‌های منتهی به همه‌گیری ممکن است منجر به ارزش‌گذاری بیش از حد در بازارهای املاک تجاری شده باشد و فضا را برای اصلاح قیمت بزرگ در صورت شوک‌های نامطلوب ایجاد کند. شدت این شوک ها به وضوح در داده های نظرسنجی قابل مشاهده است. این موارد نشان دهنده افزایش بی سابقه در درصد سرمایه گذارانی است که شرایط مالی بدتر و رکود بازار را گزارش می کنند، همراه با افزایش مداوم درصد سرمایه گذارانی که قیمت ها را گران یا بسیار گران توصیف می کنند.
در سه ماهه پایانی سال 2022، ریسک‌های مرتبط با شرایط سخت‌تر تامین مالی و عدم اطمینان مالی کلان، با کاهش شدید تعداد معاملات و کاهش قیمت‌ها شروع به تحقق کردند. فعالیت بازار - و به تبع آن نقدینگی بازار - در پایان سال 2022 به شدت کاهش یافت، با 44 درصد معاملات کمتر در سه ماهه پایانی آن سال نسبت به سه ماهه مشابه سال 2021 . هوش بازار این امر را به رویکرد انتظار و دید اتخاذ شده توسط سرمایه گذاران در مواجهه با عدم اطمینان در مورد تحولات آینده در شرایط تامین مالی، تورم و محیط مالی کلان نسبت می دهد. 
علاوه بر این، ادبیات نشان می‌دهد که اعداد معاملات می‌توانند قبل از اصلاح بازار بزرگ کاهش پیدا کنند، زیرا خریداران سریع‌تر از فروشندگان قیمت‌های پیشنهادی خود را تجدید نظر می‌کنند. رشد قیمت در بازارهای اصلی منطقه یورو نیز در سه ماهه دوم و سوم سال 2022 به شدت کاهش یافت و رشد قیمت سالانه در بازارهای دفتر اصلی به -14٪ رسید. در حال حاضر، تنها داده های قیمت موجود برای بازارهای اصلی است. با این حال، اطلاعات بازار نشان می‌دهد که شرایط ممکن است در بازارهای غیراصولی بدتر باشد، زیرا تقاضا برای ساختمان‌های سازگار با محیط زیست بیشتر باعث تغییر ساختاری در تقاضای سرمایه‌گذاران و ساکنان به سمت ساختمان‌های جدیدتر و کارآمدتر می‌شود.
آسیب‌پذیری‌ها در بخش املاک تجاری در سراسر منطقه یورو گسترده است، اما چشم‌انداز کشورهایی با حضور آشکار صندوق های سرمایه گذاری املاک مطلوب به نظر نمی‌رسد. شوک های ناشی از همه گیری به ویژه بر بخش های اداری و خرده فروشی متمرکز بود. در حالی که تقاضای سرمایه گذاران در بخش صنعتی به سرعت بهبود یافت، تقاضا برای بخش های اداری و خرده فروشی هرگز به بالاترین حد قبل از همه گیری بازنگشت. 
در واقع، چالش‌های اخیر ناشی از هزینه‌های بیشتر تامین مالی و عدم قطعیت مالی کلان بر تقاضا برای انواع املاک تجاری تاثیر می‌گذارد و تقاضای سرمایه‌گذاران در تمام بخش‌ها در پایان سال 2022 به شدت کاهش یافت. در همین حال، به نظر می رسد چشم انداز بازارهای ملی املاک تجاری مختلط است، به ویژه تحولات نامطلوبی که در بازارهایی مشاهده می شود که در آن صندوق نیز حضور قابل توجهی دارد. در کشورهایی مانند اتریش، آلمان، فرانسه و هلند، سهم بالایی از سرمایه گذاران هم نشانه رکود و هم نشانه هایی از ارزش گذاری بیش از حد است. این کشورها همچنین شاهد اصلاحات ارزش گذاری قابل توجهی به خصوص بزرگ بوده اند.
یک آسیب‌پذیری کلیدی در صندوق های سرمایه گذاری املاک عدم تطابق بین نقدینگی دارایی‌های صندوق و شرایط بازخرید است. زمانی که مدت بازخرید کوتاه‌تر از دوره انحلال دارایی‌های پرتفوی صندوق باشد، بازخریدهای بزرگ و ناگهانی سرمایه‌گذاران می‌تواند منجر به تنش شود. بر اساس گزارش ESRB (2023)، صندوق های سرمایه گذاری املاک با عدم تطابق بین نقدینگی دارایی و شرایط بازخرید، 31٪ از کل بازار صندوق های سرمایه گذاری املاکهای باز را در سه ماهه سوم سال 2021 به خود اختصاص داده است. در برخی از کشورهایی که صندوق های سرمایه گذاری املاک ها بخش قابل توجهی از بازار املاک تجاری را تشکیل می دهند (به عنوان مثال فرانسه، هلند و ایرلند)، اکثریت این صندوق ها دارای ساختاری با پایان باز هستند، در حالی که بافرهای نقدی نسبتاً پایین هستند.
در مقابل، انتظار می‌رود این آسیب‌پذیری در کشورهایی که سطح نقدینگی بالاتر است یا سرمایه‌های بیشتر بسته است (مثلا ایتالیا و پرتغال) کمتر باشد. همانطور که شرایط در بازارهای املاک تجاری چالش برانگیزتر شده است، جریان به صندوق های سرمایه گذاری املاک ها شروع به کند شدن کرده و حتی در برخی از حوزه های قضایی منفی شده است.ِ

تهیه کننده: سعید فیلسوفیان



نظرات شما
آخرین اخبار